Der Kauf einer Immobilie in der Schweiz ist eine langfristige Entscheidung, die eine gut durchdachte Finanzierungsstrategie erfordert. Im Jahr 2025 beeinflussen steigende Baukosten, schwankende Hypothekarzinsen und veränderte gesetzliche Rahmenbedingungen den Immobilienmarkt. In diesem Leitfaden erfährst du, welche Finanzierungsmöglichkeiten zur Verfügung stehen, welche staatlichen Förderungen es gibt und welche wichtigen Faktoren du bei der Planung beachten solltest.
Aktuelle Hypothekarzinsen und Zinsentwicklung 2025
Die Zinssätze sind ein entscheidender Faktor für die Immobilienfinanzierung. Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins Anfang 2025 auf 0,5 % gesenkt, um die Wirtschaft anzukurbeln. Das führt dazu, dass Festhypotheken mit zehnjähriger Laufzeit aktuell zwischen 1,5 % und 2,0 % liegen, während kurzfristige SARON-Hypotheken etwa 0,7 % bis 1,2 % kosten. Experten erwarten, dass die Zinsen stabil bleiben, jedoch sind kurzfristige Schwankungen möglich.
Finanzierungsmodelle im Vergleich
Es gibt verschiedene Hypothekenmodelle, die je nach Risikobereitschaft und finanzieller Lage sinnvoll sein können:
- Festhypothek: Bietet Planungssicherheit durch einen fixen Zinssatz über eine vereinbarte Laufzeit (z. B. 5 bis 10 Jahre).
- SARON-Hypothek: Der Zinssatz wird alle drei Monate angepasst und folgt den Marktentwicklungen. Das Risiko schwankender Zinsen wird durch potenziell niedrigere Kosten ausgeglichen.
- Variable Hypothek: Ohne feste Laufzeit, aber mit höherem Risiko durch unvorhersehbare Zinsschwankungen. Sie wird kaum noch genutzt.
Tipp: Eine Kombination aus verschiedenen Hypothekarmodellen kann das Risiko minimieren. Eine oft gewählte Strategie ist die Splitting-Methode, bei der z. B. 50 % der Hypothek als Festhypothek und 50 % als SARON-Hypothek abgeschlossen wird.
Anforderungen an das Eigenkapital
Die Eigenkapitalanforderungen in der Schweiz sind klar geregelt:
- Mindestens 20 % des Kaufpreises muss der Käufer selbst aufbringen.
- Davon müssen mindestens 10 % aus eigenen Ersparnissen stammen (keine Pensionskassengelder).
- Die restlichen 10 % dürfen aus der Pensionskasse oder der Säule 3a finanziert werden.
Schenkung und Erbvorbezug als Eigenkapitalquelle
Eine häufig genutzte Möglichkeit, das nötige Eigenkapital zu beschaffen, ist eine Schenkung oder ein Erbvorbezug von Familienmitgliedern:
- Eltern oder Großeltern können finanzielle Mittel zur Verfügung stellen, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen.
- Schenkungen und Erbvorbezüge sind in vielen Kantonen steuerfrei, wenn sie an direkte Nachkommen gehen.
- Ein schriftlicher Vertrag ist sinnvoll, um spätere Unklarheiten unter den Erben zu vermeiden.
Staatliche Förderungen und Unterstützungen
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, von staatlicher Unterstützung zu profitieren:
- Kantonale Wohnbauförderungen: Viele Kantone bieten Steuervergünstigungen oder zinsgünstige Kredite für Erstkäufer oder energieeffiziente Sanierungen.
- Säule 3a zur Hypothekenrückzahlung: Beiträge zur Säule 3a können zur indirekten Amortisation genutzt werden und bringen steuerliche Vorteile.
- Schweizerische Stiftung zur Förderung von Wohneigentum (SFWE): Vergibt zinslose Darlehen für den Kauf von preisgünstigem Wohnraum in bestimmten Regionen.
Nebenkosten nicht unterschätzen
Neben dem Kaufpreis fallen noch weitere Kosten an:
- Notargebühren und Grundbucheintrag: 1-2 % des Kaufpreises
- Handänderungssteuer: Je nach Kanton zwischen 1-3 %
- Maklerprovision: Falls ein Makler involviert ist (bis zu 3 % des Kaufpreises)
- Hypothekenabschlussgebühren
Tragbarkeit der Hypothek richtig berechnen
Schweizer Banken wenden die Tragbarkeitsregel an:
- Die jährlichen Wohnkosten (Zinsen, Amortisation, Unterhalt) dürfen maximal 33 % des Bruttoeinkommens ausmachen.
- Banken rechnen oft mit einem theoretischen Zinssatz von 5 %, um auch bei steigenden Zinsen eine Tragbarkeit zu gewährleisten.
Tipp: Vor dem Kauf mit einem Budgetrechner überprüfen, ob die Immobilie finanzierbar ist.
Direkte vs. indirekte Amortisation
Beim Abbezahlen der Hypothek gibt es zwei Möglichkeiten:
- Direkte Amortisation: Die Hypothek wird regelmäßig reduziert, wodurch die Zinslast sinkt.
- Indirekte Amortisation: Die Rückzahlung erfolgt über die Säule 3a, was Steuervorteile bringt.
Tipp: Steuerlich lohnt sich oft die indirekte Amortisation über die Säule 3a.
Finanzierung sichern: Finanzierungszusage einholen
Viele Verkäufer bevorzugen Interessenten, die bereits eine Finanzierungsbestätigung der Bank haben. Diese zeigt, dass du kreditwürdig bist und das Objekt finanzieren kannst. Eine frühzeitige Zusage kann den Kaufprozess beschleunigen und die Chancen auf den Zuschlag erhöhen.
Beratung in Anspruch nehmen
Da die Immobilienfinanzierung komplex ist und langfristige finanzielle Auswirkungen hat, lohnt es sich, eine unabhängige Beratung in Anspruch zu nehmen. Banken, Finanzberater oder spezialisierte Hypothekenvermittler können helfen, die optimale Finanzierungslösung zu finden. Eine professionelle Beratung bietet:
- Einen Vergleich verschiedener Hypothekenmodelle und Zinssätze
- Steuerliche Optimierungsmöglichkeiten
- Einschätzung der Tragbarkeit und individuellen Finanzierungsstrategien
Fazit: Erfolgreich zur eigenen Immobilie
Eine solide Finanzierungsstrategie ist der Schlüssel zum erfolgreichen Immobilienkauf. Neben den klassischen Hypothekenmodellen gibt es zahlreiche Möglichkeiten, Eigenkapital zu beschaffen, etwa durch Schenkungen oder die Nutzung der Pensionskasse. Staatliche Förderungen und steuerliche Vorteile können die Finanzierung erleichtern. Wichtig ist, Nebenkosten, Tragbarkeit und Amortisation richtig zu planen und eine Finanzierungszusage frühzeitig einzuholen. So steht dem erfolgreichen Erwerb einer Immobilie in der Schweiz nichts mehr im Weg!